Les subhastes judicials se celebraran per internet

L'any passat hi va haver 62.105 subhastes als jutjats de primera instància i instrucció espanyols. 11.803 van ser a Catalunya, on es van executar 6.645 desnonaments a conseqüència que el preu d'adjudicació de l'habitatge no cobria l'import del deute: més del 80% de les subhastes queden desertes per falta de postor, i en aquests casos el creditor (la mateixa entitat financera) se l'adjudica pel 60% del valor de taxació i reclama la resta del que el prestatari deu.

Per augmentar l'afluència a les subhastes i fer pujar els preus, el Ministeri de Justícia ha creat el Portal de Subhastes Judicials Electròniques (https://subastas.mjusticia.es), que a partir de novembre permetrà el seguiment i la participació a través d'internet en subhastes judicials de béns hipotecats o embargats. Aquest nou sistema, segons el Ministeri de Justícia, evitarà possibles pràctiques abusives, fomentarà la participació, farà que s'obtinguin millors preus i evitarà desplaçaments i demores innecessaris als licitadors.

El mes vinent, tots els jutjats espanyols publicaran les subhastes en el nou portal, encara que en una primera etapa les licitacions electròniques es realitzaran en els jutjats del territori dependent del ministeri, ja que els territoris amb competències judicials transferides, com Catalunya, s'hi poden afegir si volen.

Actualment, el procés per participar en una subhasta judicial és complicat, ja que l'interessat ha de consultar personalment en els taulers dels edictes dels diferents jutjats els béns que es posen a subhasta i, en cas de requerir informació addicional, sol·licitar-la a través dels jutjats o oficines del cadastre. Tot això es podrà fer des del portal, l'accés al qual és lliure per obtenir la informació relativa als béns a subhasta, lloc i data de celebració, i per seguir-la per internet, mentre que per participar-hi s'ha d'estar registrat amb DNI electrònic o altres certificats, o bé amb un nom d'usuari i contrasenya obtinguts en el jutjat. En la plataforma serà possible localitzar el bé subhastat a través de mapes virtuals i fotografies, i es podran realitzar cerques per tipus de bé a subhasta -immobles, mobles i vehicles-, per lloc, valor de taxació, data o estat de la subhasta.

En les subhastes, d'hora i mitja de durada, oferiran preu conjuntament els interessats que siguin físicament al jutjat i els virtuals.

El Ministeri de Justícia ha decidit estendre a tots els jutjats un sistema que funciona a Múrcia des de l'any 2007 i amb el qual els ingressos del primer semestre d'aquest any (18,4 milions d'euros, en 151 adjudicacions) han triplicat els del mateix període del 2010 (6,6 milions, en 73 vendes).

“Disminuir l'impacte dels subhasters (possible acord sobre el preu del bé i possible pressió sobre els que no acceptin l'acord perquè no intervinguin en la subhasta)” és l'objectiu declarat del portal. La idea és que hi hagi més demanda i s'ofereixin uns preus que els subhasters consideren massa alts, com explica un subhaster professional que firma com a Tristán un bloc sobre aquests assumptes: “Conec subhasters que des de principi d'any no han venut ni un sol pis i d'altres que ja no tenen liquiditat pel llast de maons que acumulen (...). Malgrat que no es ven ni una escombra, els preus d'adjudicació continuen sent excessivament elevats, excepte alguna excepció ràpidament aprofitada. La valoració correcta d'un pis ha de ser un 20% inferior al més barat que es vengui en el mateix barri, i el preu correcte de compra no hauria de superar en cap cas el 70% de la valoració.” Un informe de la publicació Subasta Pública assenyala que la taxació mitjana dels quasi 14.000 habitatges que van ser subhastats l'any 2009 va ser de 280.000 euros, però que en 11.300 el preu de sortida era inferior a aquesta quantitat.

El sistema que s'instaurarà en els jutjats és el mateix que funciona a l'Agència Tributària, que subhasta simultàniament amb presència física i per internet des de l'any 2002. Eliminar els subhasters també era l'objectiu declarat d'Hisenda: “Les dificultats d'accés han convertit les subhastes en una espècie de vedat privat d'especialistes en aquest tipus de compres, són els denominats subhasters, gent habituada a seguir de prop aquests processos i que aconsegueixen importants beneficis adquirint béns a preus molt inferiors als de mercat. La base d'aquest negoci consisteix en l'absència de licitacions, i en vista de la falta de públic es realitzen pactes per mantenir els preus en el mínim.”

Fer pujar els preus i així ajudar els deutors hipotecaris també és l'objectiu del reial decret que el Consell de Ministres va aprovar el juliol, que va elevar del 50 al 60 per 100 del valor de taxació el límit mínim per a l'adjudicació del bé en els casos en els quals el creditor sol·liciti adjudicar-lo per import inferior al seu valor. En els supòsits de subhastes sense postor, s'impedeix qualsevol adjudicació inferior al 60% del valor de taxació, i perquè augmenti la participació s'ha rebaixat el dipòsit exigit per poder participar-hi del 30 al 20%del valor del bé executat.

El consell del Col·legi d'Advocats de Catalunya troba insuficient el canvi, i proposa modificar la llei d'enjudiciament civil de manera que quan l'entitat financera vagi a la subhasta per adjudicar-se l'habitatge hipotecat no ho pugui fer per un import inferior al 80% del valor de taxació. Més enllà va la Plataforma d'Afectats per la Hipoteca, que reclama que s'aprovi una regulació de la dació en pagament, de manera que, en els casos de residència habitual i deutors de bona fe, si el banc executa la hipoteca i es queda l'habitatge, el deute quedi liquidat, com passa en altres països com els Estats Units.

Totalment en contra hi està la banca: l'Associació Hipotecària Espanyola assegura que això obligaria a finançar un menor import de l'immoble i a un major cost, i defensa que les entitats financeres estan renegociant “tot el que poden renegociar” atès que són les menys interessades a quedar-se els habitatges dels clients. La banca té en els seus balanços 177.000 habitatges (el 20% de l'estoc d'habitatges buits), amb un valor de 70.000 milions d'euros.