La renegociació de préstecs i els seus efectes
Arribats a l'instant en què s'ha fet necessari el refinançament del deute, cal evitar incórrer en costos fiscals addicionals com és el cas de la imposició indirecta
En els últims temps, estem vivint moments complicats en l'economia a escala mundial, la crisi s'ha aferrissat especialment a l'Estat espanyol i en el sector immobiliari i, lamentablement, també s'ha estès a altres sectors. L'àmbit immobiliari s'havia convertit en addicte al finançament bancari i basava el creixement en la inversió en projectes, alguns, megalòmans i poc realistes des d'un punt de vista empresarial, però tot es venia i la roda no parava.
Fins aquí res de nou, el que sí que es pot afirmar és que aquesta situació se superarà, però s'hauran expulsat del terreny de joc espontanis i empreses la creença de les quals era que el creixement era infinit i que no corrien cap risc empresarial. Segons el meu punt de vista, l'habitatge és una necessitat i, per tant, el sector immobiliari tornarà a ser un dels motors de l'economia, tot i que fins que això passi, i ningú sap el que això durarà, no queda més remei que reestructurar-se, refinançar el deute i esperar que amaine.
Arribats a l'instant en què s'ha fet necessari el refinançament del deute, cal evitar incórrer en costos fiscals addicionals, i m'estic referint a la imposició indirecta que es pogués derivar en l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITPAJD).
En aquest sentit, l'escriptura pública en què es formalitza l'ampliació d'un préstec hipotecari concedit per una entitat financera està subjecta a la modalitat d'actes jurídics documentats (AJD), i la base imposable és la responsabilitat hipotecària (capital garantit, interessos, indemnitzacions, penes per incompliment o altres conceptes anàlegs i si no consta expressament, es pren de base el capital i tres anys d'interessos). Per tant, a la norma s'hi preveu una exempció d'AJD per als supòsits de subrogació i modificació de préstecs hipotecaris, pactat de comú acord entre deutor i entitat de crèdit, sempre que es refereixi a les condicions de tipus d'interès, inicialment pactada o vigent, a l'alteració del termini del préstec totes dues.
Consegüentment, en el moment d'enfrontar-nos a una negociació per al refinançament del deute, cal tenir clar si en l'exempció s'inclourien figures com l'establiment d'un termini de carència, l'ampliació de l'import del préstec hipotecari, la modificació del mètode d'amortització, el canvi de divisa préstec o fins i tot què ocorre en el cas que se sol·licitin garanties addicionals com fiances.
La interpretació que l'administració tributària fa de l'exempció exposada és summament restrictiva i, consegüentment, només els supòsits expressament previstos d'alteració del termini i les condicions de tipus es podrien emparar en l'exempció, la resta de supòsits, en quedarien fora.
La Direcció General de Tributs ha admès incloure en l'exempció el supòsit d'establiment o ampliació d'un termini de carència, i s'han denegat altres supòsits com la modificació del tipus de divisa, el mètode d'amortització i l'ampliació de l'import del préstec.
De vegades, en el moment del refinançament, s'exigeixen garanties addicionals com fiances solidàries personals de l'administrador de la societat o del soci persona física, que independentment de la conveniència que pot tenir el fet de posar en risc el patrimoni personal i l'empresarial, pot suposar l'ITPAJD. La normativa estableix que la constitució de fiances en garantia de préstecs tributen exclusivament en concepte de préstec, sempre que aquesta garantia es presti simultàniament amb la concessió del préstec.
Així doncs, si en el moment de la renegociació d'un préstec hipotecari i si encara està dintre de l'exempció comentada anteriorment, l'entitat financera sol·licita garanties addicionals de fiances solidàries a persones físiques, ens trobem que cal reportar l'impost sobre transmissions patrimonials a l'1%, perquè no s'ha negociat simultàniament amb la concessió del préstec. Tampoc no hi hauria l'aplicació de l'exempció en el cas que en el moment de la concessió del préstec s'hagués previst la possibilitat de sol·licitar aval i no s'hagués constituït. Solament seria admissible si estigués prevista la seva constitució i que així es manifestés en l'escriptura, per la qual cosa cal una relació directa entre l'escriptura de préstec i la fiança, amb la identificació de les persones que hi han d'intervenir.
Com es pot apreciar, el refinançament de préstecs és un tema força complex, s'han d'analitzar no només aspectes financers, sinó altres aspectes com, per exemple, fiscals, que tenen la seva transcendència en la determinació dels costos d'un refinançament i les casuístiques poden ser múltiples.