Els pisos s'abaixaran un 25%
L'augment de les provisions i el consegüent rescat dels grups financers per afrontar-les facilitaran una rebaixa del preu de l'habitatge
Els immobles perdran la meitat del seu valor des dels màxims del 2007
És la xifra màgica. La mare de totes les xifres. Quant s'ha d'abaratir el preu de l'habitatge per permetre que torni una certa demanda a l'activitat immobiliària que faciliti a la banca donar sortida a l'enorme estoc de pisos que ara per ara acumula en els seus balanços? Gairebé quatre anys després de l'esclat de la bombolla immobiliària, el preu dels habitatges en el mercat espanyol sembla que encara no ha tocat fons. L'últim informe del Fons Monetari Internacional (FMI) sobre el sector financer indica que el preu dels immobles es troba entre un 20% i un 25% per sobre del que actualment ofereixen els compradors.
“L'habitatge és ara per ara una activitat totalment bancaritzada, perquè les entitats financeres només ofereixen hipoteques a un preu atractiu per a aquells pisos que tenen en cartera i condemnen al fracàs la resta de compravendes, que, paradoxalment, ofereixen preus inferiors”, explica Rafael López-Palacios, de la consultora immobiliària Bream Real Estate. Una posició de la banca que dificulta no només el sanejament del seu voluminós estoc d'habitatges –l'FMI calcula que té adjudicades un mínim de 200.000 unitats–, sinó també el correcte desenvolupament d'un sector clau per a
l'economia espanyola.
“El preu dels pisos ha caigut a Espanya més d'un 20%, un percentatge similar a la depreciació de què han estat objecte altres països de la zona euro que també han experimentat bombolles similars, però menys que a Irlanda i als Estats Units”, indica l'FMI en el mateix informe. Entre finals del 2007 i finals del 2011, el preu dels immobles a Irlanda s'ha desplomat un 50%, és a dir, en el millor dels casos el mercat espanyol es troba a mig camí de la correcció ja en marxa.
L'última reforma financera, aprovada pel Consell de Ministres el mes passat, obliga els grups financers a augmentar les provisions immobiliàries, un fet que teòricament hauria d'ajudar a reduir els preus i a facilitar-ne la venda. Les provisions no són res més que un reconeixement de la devaluació del valor que presenten els actius i, per aquesta raó, es reserva una quantitat de diners per esmorteir les pèrdues que afloraran quan es procedeixi a la seva venda. En el cas de l'última reforma, aquestes provisions es van elevar al 35% per als habitatges acabats, al 65% en les promocions en marxa i al 80% de les reserves de sòl. Finalment, les provisions per al crèdit al promotor immobiliari van passar del 7% al 30%.
La demanda
“Cal tenir en compte que les compravendes que s'acorden entre particulars ja recullen una rebaixa del preu de l'habitatge de prop del 50% des dels màxims del 2007”, diu López-Palacios, que afegeix: “Cap a aquesta rebaixa es mouran els pisos en mans de la banca gràcies a la nova regulació financera.”
Amb tot, diversos experts consideren que aquest augment de les provisions –i el consegüent i necessari rescat de la banca espanyola per poder-les afrontar– no ha de portar necessàriament a la reactivació de la compravenda d'habitatges. “El sanejament de la cartera immobiliària de la banca i l'ajustament dels preus són importants perquè és el primer pas per a la reactivació del sector, però això no vol dir una immediata i ràpida recuperació de la demanda”, sosté José García Montalvo, professor d'economia de la Universitat Pompeu Fabra.
Segons les estimacions del mateix sector, i que recull l'FMI, l'estoc d'habitatges pendents de comercialització en el mercat espanyol se situa entre les set-centes mil i el milió d'unitats, una quantitat l'absorció de la qual s'allargarà com a mínim quatre anys, segons l'organisme internacional.
“La clau per solucionar el problema immobiliari, i de l'economia en general, és que torni a fluir el crèdit”, sosté López-Palacios. Un punt que no sembla que hagi solucionat el rescat.
Provisions encara insuficients
Els professionals del sector immobiliari i financer esperen que la reforma financera del maig es completi, quan arribin els diners del rescat, amb noves mesures que tanquin definitivament el sanejament de la banca. Es tractaria, en aquest cas, d'augmentar les provisions de les hipoteques a particulars i dels habitatges acabats però no comercialitzats. “Les promocions acabades han d'estar aprovisionades actualment al 35%, una quantitat que sembla encara insuficient perquè els preus arribaran a caure un 50% des de màxims”, sostenen fonts financeres. En tot cas, José Luis Marín, de la consultora CB Richard Ellis, considera que el govern espanyol hau-ria d'accelerar el calendari per al desemborsament de les provisions: “Les entitats no se senten pressionades perquè tenen temps per fer-ho fins al desembre de l'any que ve.” Marín opina que a
la banca amb ajudes públiques se l'hauria d'obligar a vendre cada any una part
de la seva cartera de pisos.