El nou horitzó d'un sector que és clau
La crisi ha servit per fer neteja de l'intrusisme que buscava rendiments ràpids, però també ha deixat empreses pel camí L'activitat s'anima sobretot en l'àrea residencial però és nul·la en l'obra pública
-
Els convidats a la conversa , d'esquerra a dreta, Lluís Marsà, Joaquim Llansó, Francisco Pérez Medina i Ferran Cirera. Hi faltava el professor Bernados, que es va incorporar més tard J. RAMOS. -
Un moment de la tertúlia sobre el sector immobiliari i la construcció enregistrada en els estudis d'El Punt Avui Televisió a Sant Just Desvern, i conduïa pel periodista Eduard Berraondo JUANMA RAMOS.
“No es pot parlar de nova bombolla perquè s'està reduint l'estoc”
“Els compradors estan sent extremadament prudents”
“La banca hauria de donar crèdit a bons projectes de bons gestors”
“Les empreses que compraven sòl car i venien car han caigut”
El problema del sector de la construcció a Catalunya, com a l'Estat, és més un problema de passat que no pas de futur, malgrat que el present dibuixi incerteses. L'indicador per excel·lència de l'activitat constructora, el consum de ciment, és clar en aquest sentit. Des de l'any 2007 fins al 2014, la disminució acumulada en el consum de ciment ha estat d'un 84% i en la producció de formigó preparat –un producte que no permet l'emmagatzematge, o sigui que respon a les necessitats reals– del 83%, fins a nivells situats en mínims històrics.
En la construcció d'habitatges, per exemple, que és el que sovint s'associa de manera més directa al sector –tot i que hi hagi altres branques de l'activitat com l'edificació civil o les grans (i petites) infraestructures– es va passar dels prop de 90.000 visats de l'any 2007 als 8.500 de l'any 2013. Un veritable daltabaix en només sis exercicis.
Amb tot, sí que és cert que en el darrer any s'han mogut alguns subsectors, com la compravenda d'habitatges i la consegüent concessió de crèdits hipotecaris a càrrec de les entitats financeres, però altres àrees, com la contractació d'obra pública, es presenten planes.
D'aquest i altres aspectes tracta l'última trobada Converses amb el Banc Sabadell, que s'emetrà demà a El Punt Avui Televisió. S'hi referia el president de la Cambra Oficial de Contractistes d'Obres de Catalunya (CCOC), Joaquim Llansó, quan deia: “Tenim un problema molt seriós sobretot perquè ja són vuit anys de crisi i en aquest moment el problema ja s'està acumulant massa.” “Estem en un moment crític –confessava– sobretot perquè l'any passat es va trencar una mínima recuperació que havíem tingut els anys 2013 i 2014 i va tornar a davallar.” Amb relació a l'obra pública, Llansó va admetre que s'està realitzant vora una cinquena part de la que es desenvolupava en els anys previs a la crisi, el 2007 i 2008; i les perspectives no són gaire positives per al 2016, “almenys fins al primer semestre, pels canvis polítics”, va dir Llansó.
El president de l'Associació de Promotors Constructors i Constructors d'Edificis de Barcelona i Província (APCE), Lluís Marsà, president al seu torn de la immobiliària La Llave de Oro, reconeixia que el 2013 havia estat un punt d'inflexió per a la promoció d'immobles. Aquell any es van iniciar 3.036 habitatges, explicava Marsà, que hi afegia: “El 2% del màxim històric, que va ser el 2006 amb 126.000 habitatges iniciats.” Amb tot, Marsà es mostrava més optimista en recollir les dades de l'exercici 2015, encara per tancar definitivament, més de 6.000 habitatges iniciats, una xifra que, segons opina, “marca tendència”.
De les errades i excessos del passat, se n'ha pres nota? Per Joaquim Llansó, de la CCOC, “estem obligats a aprendre de la crisi que hem passat”. També per Fernando Cirera, conseller delegat de la promotora Corp –creada l'any 2008, quan ja s'albirava una crisi, malgrat això, ha venut més de 1.500 pisos en aquest període–, “n'hem après, però s'ha de sostenir un tipus de política o estratègia que també afectaria el sector bancari, per tal que tot això que s'ha après es mantingui”. Segons argumentava Cirera, per evitar que l'intrusisme torni de nou al sector i que sigui el professional immobiliari el que s'encarregui de projectes “dintre d'un àmbit de sentit comú, d'estratègia pròpia, d'empresa”, de manera que la banca no només exigeix, a l'hora de concedir el finançament, “bons projectes sinó també bons actors i bons ges-tors d'aquests projectes”. D'aquesta manera, segons Cirera, s'evitaria “l'entrada massiva d'inversió desorientada” que es va donar, per exemple, en anys precedents.
Pel professor de la UB Gonzalo Bernardos, però, “està molt bé dir que hem après de la crisi, però ja ho veurem; de bombolles immobiliàries n'hi ha hagut moltes i n'hi haurà moltes, perquè tots els actius pugen i baixen. Li passa també a la borsa”. També el professor Bernardos deixava en mans de la banca la possibilitat, o no, que es torni a repetir una bombolla immobiliària.
Ni és lògic ni és sa
Pel director territorial de Solvia a Catalunya i director de promoció i desenvolupament, Francisco Pérez Medina, “ni és lògic ni s'han de tornar a repetir” xifres desorbitades en la producció d'habitatges, que el mercat era incapaç d'assumir. “Però estem lluny d'una nova bombolla immobiliària”, opina. “Com es pot parlar de nova bombolla si només s'han començat 6.000 habitatges a Catalunya però se n'han venut 10.000 i a Espanya se n'han començat 48.000 i se n'han venut 80.000? S'està reduint l'estoc i el mercat no està començant grans produccions”, explicava Pérez.
“L'habitatge nou és un mercat molt reduït”, explicava Bernardos. “Realment el mercat que hi ha de veritat és habitatge usat”, considerava, per continuar assegurant que “l'habitatge nou, ben ubicat, el treuen de les mans al promotor, i hi ha hagut més d'un i de dos casos”.
Justament, qui en sap d'això és Fernando Cirera, de Corp, les promocions de la qual s'han exhaurit en qüestió de dies. Per Cirera, es tracta de fer les coses amb criteri, professionalitat i sense afany d'especular. “Té molt a veure amb la característica que té la demanda actual, latent, que és molt racional, que compra perquè ho necessita, compra perquè pot pagar i perquè creu que el preu és correcte”, explica Cirera en un moment de la conversa.
En aquest sentit, Bernardos apuntava que “hi ha molts habitatges del 2007 i del 2008 que no es vendran, per la senzilla raó que hi ha habitatges millors al mateix lloc i més barats”. I hi va afegir: “I aquells habitatges que estiguin a Sant Jaume d'Enveja o Tortosa o en municipis al voltant de Lleida, on no hi ha demanda, ni potencial ni real, es quedaran com un monument a la bombolla immobiliària.”
A l'altra cara de la moneda hi ha les places de demanda qualificada. “A Solvia tenim un procediment de transparència que permet que tothom hi pugui fer una oferta per l'immoble que posem a la venda, i ens està passant que el 95% de les ofertes de Barcelona s'acaben venent en subhasta, al millor postor, perquè hi ha més d'un comprador interessat” en un immoble que està ben situat i és de contrastada qualitat.
La importància del sòl
La disponibilitat de sòl també és un factor important, segons reconeixien els assistents a la conversa del Banc Sabadell. Lluís Marsà, president de l'APCE, que deia que “cal anar preparant sòl per a les futures promocions, i en aquest moment encara no s'hi està treballant ni s'estan fent inversions”, alertava del problema, en considerar que encara no s'està finançant prou des de les entitats financeres.
Fernando Cirera recordava que una part de la bombolla immobiliària té el seu origen quan empreses nouvingudes compren sòl en moments en què es paga molt car i aquests preus acaben repercutint en el preu final de compra i en la hipoteca demanada i concedida per les entitats financeres. Per Joaquim Llansó, “aquestes empreses han acabat desapareixent amb la crisi i les que queden són les de tota la vida”. Les que van fer bé els deures, és a dir, van comprar sòl amb anticipació i previsió perquè ha estat sempre el seu negoci, i no una alternativa per aconseguir una rendibilitat que altres negocis no li donaven.
La demanda experta
Cirera reconeixia que la demanda cada vegada s'està tornant més experta i exigent i Gonzalo Bernardos també apuntava el canvi de tendència d'aquells consumidors que troben l'opció més intel·ligent que no pas la compra. “A la gent se li ha d'explicar que quan tothom compra no s'ha de comprar, i que s'ha de comprar quan ningú compra”, assegurava. De manera que ara podria ser un molt bon moment.
“La gent està sent extremadament prudent”, deia Cirera, “en tots els àmbits”, des de qui té molts recursos a qui no en té tants. És a dir, que s'estalvia i impera la filosofia de “si pots, evita endeutar-te”. Un canvi de plantejament impensable amb els anys de la crisi, quan el finançament superava el 100% del capital taxat. “Els compradors d'habitatge nou són molt solvents i en alguns casos, la segona mà es paga al comptat”, explica Pérez, “sense que s'incorri en cap situació de risc” perquè el moment és únic.
