Reordenació financera
Els efectes immobiliaris
Oficines en estoc
El tancament de sucursals arran de la crisi de les caixes fa augmentar l'oferta de baixos comercials de difícil venda
Molts s'ubiquen a zones de baixa demanda
Inversors veuen frustrada la suposada operació estel·lar de comprar oficines per llogar-les a la mateixa entitat bancària que els les havia venut
Des de l'inici de la crisi ja s'han tancat més de 7.000 oficines bancàries a tot l'Estat espanyol i la xifra va en augment. Entitats com ara Catalunya Caixa, que encara no ha iniciat la seva reestructuració, o Bankia, que té previst culminar el tancament de 1.100 sucursals a tot l'Estat en els pròxims 13 mesos (unes 180 al País Valencià i cap a unes 200 més a Catalunya), seran algunes de les que col·laboraran encara més a engreixar la bossa de baixos comercials difícils de col·locar en el mercat immobiliari.
Si la crisi ja havia fet disminuir espectacularment el negoci del lloguer i venda de baixos, la clausura d'oficines exigida pel Banc d'Espanya i pel Memoràndum d'Entesa fixat pel Banc Central Europeu, la Comissió Europea i el Fons Monetari Internacional, l'està trastocant definitivament. La majoria d'immobiliàries especialitzades en el sector bancari es troben amb una farcida cartera de locals buits abans ocupats per oficines bancàries, sobretot a zones de baixa demanda.
A la vegada, l'elevat nombre de tancaments de sucursals està generant conflictes entre la banca i els seus clients vip (family office o societats inversores de fortunes familiars), als quals se'ls oferia, com a operació estel·lar, la compra d'oficines per llogar-les a la mateixa entitat a la qual les compraven tot garantint-los contractes amb altes rendibilitats. Entre els anys 2007 i 2008, la banca va dur a terme unes 4.000 operacions d'aquest tipus (anomenada en llenguatge tècnic sale and lease back) i ara, la majoria d'aquells clients es troben que aquella “prometedora” oficina d'alta rendibilitat es queda buida i sense llogaters.
Però encara són moltes les oficines en propietat dels bancs i caixes d'estalvis. En concret al País Valencià, la política seguida fa anys per Bancaixa i la Caixa d'Estalvis del Mediterrani (CAM) de prioritzar la compra davant del lloguer dels baixos comercials on s'instal·laven ha convertit les seves hereves (Bankia i Sabadell CAM) en les propietàries del major nombre d'immobles adaptats per a les necessitats d'una sucursal, com ara doble porta d'accés, cristalls blindats i sala cuirassada, que ara tenen una difícil adaptació a qualsevol altre negoci.
Comprar millor que llogar
Bankia, amb la seva immobiliària Bankia Habitat, és l'entitat amb un nombre més elevat d'immobles d'aquestes característiques, segons fonts del negoci immobiliari, i la segueix de prop Sabadell CAM, a través de la seva immobiliària Solvia. Sabadell CAM va tancar el desembre passat 300 oficines a tot l'Estat, vora un 25% al País Valencià i a Catalunya. Com els particulars, les entitats comptaven que el valor dels seus immobles s'incrementaria amb el temps i, unes més que altres, es van llançar a comprar baixos d'edificis que finançaven o que compraven a tercers.
Davant del nou panorama, com a regla general, les entitats opten en primer lloc pel tancament de les oficines que tenen en règim de lloguer, rescindint els contractes, i si amb això no acompleixen la xifra marcada, que és el més habitual, inicien el procés per intentar vendre els que tenen en propietat.
A les dificultats del mercat immobiliari en general, s'hi afegeix el fet que l'oferta sobrant és la que es troba fora de les zones prime o àrees comercials d'interès. Abans, el primer que s'obria en una zona d'expansió era un banc, i normalment a una sucursal sempre la seguia una altra.
Bons clients
Les entitats bancàries eren considerades les millors compradores i llogateres per als baixos de grandària mitjana. Una consideració que, avui dia, segons les mateixes fonts, s'ha devaluat de la mateixa manera que el valor dels immobles.
La política de Bancaixa a Catalunya, en canvi, era principalment la del lloguer. L'entitat valenciana com a tal va arribar a tenir 102 oficines a Catalunya, de les quals, des que es va integrar a Bankia juntament amb Caixa Laietana i Caja Madrid, en manté 65. Aquest nombre, previsiblement, es reduirà a la meitat en el termini fixat de 13 mesos, com les 130 de Caixa Laietana (en la seva majoria de propietat) i les 200 de Caja Madrid que queden a Catalunya. En conjunt, Bankia podria passar de les 400 oficines que té actualment a quedar-se amb 200.
S'han acabat, per tant, aquells temps en què la banca quan necessitava maquillar els seus comptes i donar resultats positius de manera ràpida i senzilla venia sucursals als seus clients vip. El temps ha donat la raó als qui desconfiaven d'aquelles operacions, perquè les ubicacions en la majoria de casos no eren excel·lents, perquè les rendes estaven inflades i no eren reals, perquè els contractes llargs d'obligat compliment poden no ser efectius i, sobretot, perquè la banca es veuria obligada a reduir el nombre de sucursals davant una possible crisi.
El que segurament ningú del sector no va imaginar és que hi acabaria havent una inundació d'oficines blindades en estoc.